تامین مالی زنجیره ای مسکن یکی از مفاهیم جدید و مهم در بازار مسکن است که به ویژه در کشورهای در حال توسعه و کشورهایی که با چالشهای مسکن مواجه هستند، مطرح شده است. در این مقاله به بررسی مفهوم، اجزای اصلی، مدلها، چالشها و مزایای تامین مالی زنجیره ای مسکن پرداخته خواهد شد.
.
فهرست مطالب
تامین مالی در بخش مسکن و ساختمان
سهم مسکن از تشکیل سرمایه ثابت (۴۰%)، سهم مسکن از اشتغال مستقیم کشورحدود (۱۲%)، سهم مسکن از تسهیلات بانکی ۴ تا ۱۷ درصد، سهم مسکن از کل نقدینگی کشورحدود (۲۰%) ، سهم بخش خصوصی/سرمایه گذاری بخش مسکن حدود (۹۸%)، سهم مسکن از بودجه خانوار شهری حدود (۳۸%) بوده است.
.
تورم و نقدینگی، نرخ سود بانکی، قیمت دارایی های موازی، قوانین و مقرات، رشد اقتصادی و درامد خانوار، مصالح و نهاده های ساختمانی، ساخت و عرضه مسکن، مسائل محیط زیستی، از تورم و نقدینگی به عنوان مهم ترین عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن است.
.
مهم ترین عوامل برای کمک به بخش مسکن را کاهش تورم عمومی و ایجاد ثبات اقتصادی، ایجاد رشد اقتصادی و افزایش درامد خانوار، بهبود نظام تامین مالی و ایجاد نظام مبتنی بر پس انداز های اتی خانوار دانست و در خصوص چالش های بخش مسکن به مواردی زیر اشاره کرد:
- فقدان نهاد های مورد نیاز در راستای توسعه بخش مسکن از جمله نهادهای تامین مالی ونهاد های ضمانت،
- عدم توسعه نظام تامین مالی بخش مسکن و ناکارامدی ان
- فاصله زیاد قیمت مسکن با درامد و سطح پس انداز خانوار
- حجم بالای واحدهای فرسوده و نیازمند نوسازی
- سهم بالای زمین در قیمت تمام شده مسکن
- عمر پایین ساختمان ها به دلیل سهم پایین فناوری های نوین در صنعت ساختمان.
.
.
می توان گفت که تامین مالی مسکن به عنوان یکی از مقولههای مهم اقتصادی در کشورهای مختلف به ویژه ایران شناخته میشود. با توجه به رشد جمعیت، شهرنشینی سریع و نیاز به مسکن مناسب، مدلهای سنتی تامین مالی دیگر قادر به پاسخگویی به این نیازهای پیچیده و وسیع نیستند. در این راستا، تامین مالی زنجیره ای مسکن به عنوان یک رویکرد نوین معرفی شده است که به افزایش دسترسی به منابع مالی و تسهیل فرایند ساخت و خرید مسکن کمک میکند.
.
درباره تامین مالی زنجیره ای
SCF و تامین مالی زنجیره ای، ابزاری در حال رشد است، در حال شکلگیری است اما در بخشها و صنایع بزرگ اجرایی شده است و هنوز بنگاههای اقتصادی کوچک و متوسط موفق نشدهاند از ان استفاده کنند. تامین مالی زنجیره تامین (SCF) یا فاکتورینگ معکوس، ترتیبی است بین خریدار، تامینکننده و تامینکننده مالی یا عاملی که به وسیله ان، پرداخت مطالبات توسط تامینکننده از قبل دریافت میشود و در نتیجه هم خریدار و هم تامینکننده سود میبرند.
.
تفاوت تامین مالی زنجیره ای با روشهای سنتی این است که متعاقب یک رویداد واقعی اتفاق میفتد یعنی اگر در روشهای سنتی ابتدا یک سیستم اعتباری یک عملیات مالی رخ میدهد و بعد از ان فرایندی در بخش تولید و تجارت اتفاق میفتد، در روشهای تامین مالی زنجیره ای در تقدم و تاخر این اتفاق تفاوت وجود دارد. به این معنی که در ابتدا اتفاقی مانند صدور سیاهه و یا فرایندهای پیش از بارگیری و بعد از بارگیری و غیره اتفاق میفتد و متعاقب ان نظام اعتباری و یا ارائه دهنده خدمات تامین مالی زنجیره ای خدمات خود را ارائه میکند. این برعکس بودن تقدم و تاخر در فرایندها شاید بزرگترین مزیت روش تامین مالی زنجیره ای باشد.
.
استفاده از SCF اکنون دیگر تبدیل به یک الزام شده است یکی از دلایل ان هم بیشتر بودن حجم نقدینگی نسبت به نیاز کشور است این موضوع تورم را ایجاد کرده و حاکمیت برای کنترل این موضوع ناچار به کاهش حجم نقدینگی است. لذا بهترین روش استفاده از تامین مالی زنجیره ای مسکن است که در جهت بهینهسازی و مدیریت سرمایه در گردش شرکتها و بنگاهها و مدیریت نقدینگی که در جریان مالی شرکتها استفاده می توان نمود.
.
تعریف تامین مالی زنجیره ای مسکن
تامین مالی زنجیره ای به کارگیری روش ها و عملیات تامین مالی و کاهش ریسک در جهت بهینه سازی مدیریت سرمایه در گردش و نقدینگی جریان یافته در فرایندها و مبادلات زنجیره تامین است. تامین مالی زنجیره ای مسکن، متعاقب یک رویداد واقعی در زنجیره تامین راه اندازی می شود. محصول نهایی در این زنجیره، مسکن است که یکی از نیازهای اصلی خانوار محسوب می شود و عدم تعادل بین نیاز مسکن و عرضه ان در کشور وجود دارد.
.
تامین مالی زنجیره ای مسکن به مجموعهای از روشها و ابزارهای مالی گفته میشود که با استفاده از روابط تجاری موجود در زنجیره تامین مسکن، نیازهای مالی فعالان این بخش را با کمترین هزینه و بیشترین کارایی تامین میکند. به عبارت دیگر، به جای تزریق مستقیم پول، جریانهای مالی در زنجیره تولید مسکن روانسازی میشوند تا نیازهای مالی بنگاههای اقتصادی این بخش برطرف شود.
.
.
به عبارتی دیگر، تامین مالی زنجیره ای مسکن به فرایندهایی اطلاق میشود که در ان منابع مالی برای ساخت، خرید، و فروش مسکن به صورت زنجیرهای و از طریق ارتباط مستقیم با بخشهای مختلف زنجیره ارزش مسکن تامین میشود. این فرایند شامل همکاری بین زنجیره تامین مسکن شامل تولیدکنندگان مصالح و مواد اولیه، سازندگان، بانکها، دولت و سیاستگذران، سرمایهگذاران و خریداران مسکن است. در این مدل، هدف بهبود دسترسی به منابع مالی برای همه ذینفعان این زنجیره است.
.
مزایای تامین مالی زنجیره ای مسکن
یکی از نکاتی که میتواند خیلی کمک کند، اتصال زنجیره تامین از تولیدکننده تا مصرف کننده نهایی مسکن برای دریافت تسهیلات است. امروزه تولیدکننده مصالح، توزیع کننده و واسطهها و مصرف کننده نهایی دارند به طور مجزا تسهیلات دریافت میکنند. بنابراین نقش افرینی تسهیلات بانکی بخش مسکن نتوانسته موفق عمل کند. با پیاده سازی تامین مالی زنجیره ای مسکن می توان مزایا بی شماری دست یافت از جمله:
.
- کاهش هزینه تامین مالی: با استفاده از ابزارهای نواورانه و بهینهسازی جریانهای مالی، هزینههای تامین مالی برای فعالان این بخش کاهش مییابد.
- افزایش سرعت و کارایی: تامین مالی زنجیره ای میتواند به تسریع فرایند تولید و تحویل مسکن کمک کند.
- کاهش ریسک: با مدیریت بهتر ریسکهای موجود در زنجیره تامین، ثبات و پایداری بیشتری در این بخش ایجاد میشود.
- بهبود نقدینگی: جریان نقدینگی در زنجیره تامین بهبود مییابد و بنگاههای اقتصادی به منابع مالی مورد نیاز خود دسترسی اسانتری پیدا میکنند.
- دسترسپذیری بیشتر منابع مالی: تامین مالی زنجیره ای با اتصال به منابع مختلف مالی، امکان تامین مالی متنوعتر و دسترسپذیرتر را فراهم میکند.
- تسهیل در ساخت و خرید مسکن: از انجا که تامین مالی به صورت زنجیرهای و از طریق تامینکنندگان مختلف انجام میشود، فرایند ساخت و خرید مسکن تسهیل میگردد.
- افزایش شفافیت: ارتباطات میان تمامی اجزای زنجیره باعث افزایش شفافیت در فرایند تامین مالی و اجرای پروژههای مسکن میشود.
.
.
چالشهای تامین مالی زنجیره ای مسکن
یکی از بزرگترین چالشها در تامین مالی زنجیره ای مسکن، “ریسکهای اقتصادی و مالی” است که بهویژه در دوران نوسانات اقتصادی یا بحرانهای مالی بیشتر نمایان میشود. این ریسکها میتوانند شامل افزایش نرخ بهره، کاهش دسترسی به منابع مالی و تغییرات ناگهانی در سیاستهای اقتصادی باشند که اجرای پروژهها را با مشکل مواجه میکند.
.
علاوه بر این، “کمبود منابع مالی” نیز یک مشکل جدی است، بهویژه در کشورهای در حال توسعه که ممکن است مؤسسات مالی قادر به تامین حجم بالای منابع مورد نیاز نباشند. از طرفی، “پیچیدگی در هماهنگی بین اجزای زنجیره” میتواند مشکلاتی ایجاد کند؛ چرا که ارتباطات بین تولیدکنندگان مصالح، سازندگان، بانکها، سرمایهگذاران و خریداران باید بهطور مؤثر و منظم انجام شود که در شرایط پیچیده بازار این امر دشوار است.
.
همچنین، “محدودیت در دسترسی به اطلاعات” یکی دیگر از چالشها است. نبود دادههای شفاف و بهروز در خصوص وضعیت پروژهها، هزینهها، و وضعیت مالی ذینفعان میتواند مانع تصمیمگیریهای اگاهانه و بهموقع شود. در مجموع، این چالشها میتوانند روند تامین مالی پروژههای مسکن را کند کرده و به کاهش اثربخشی مدل زنجیرهای منجر شوند.
.
.
مدلهای تامین مالی زنجیره ای مسکن
مدلهای تامین مالی زنجیره ای مسکن شامل روشهای مختلفی برای تامین منابع مالی برای پروژههای مسکن از طریق همکاری و ارتباط بین اجزای مختلف زنجیره ارزش مسکن هستند. این مدلها بهطور کلی به افزایش دسترسی به منابع مالی و تسهیل فرایند تامین مسکن کمک میکنند.
.
- مدل تامین مالی از طریق اوراق بهادار: در این مدل، پروژههای مسکن میتوانند از طریق انتشار اوراق بهادار تامین مالی شوند. سرمایهگذاران این اوراق را خریداری کرده و سرمایه مورد نیاز برای پروژههای مسکن تامین میشود.
.
- مدل تامین مالی از طریق قرضدهی اجتماعی: در این مدل، تامین مالی از طریق قرضدهی اجتماعی و جمعاوری سرمایه از گروههای مختلف افراد صورت میگیرد. این روش به ویژه در جوامع محلی و کوچکتر کاربرد دارد.
.
- مدل تامین مالی از طریق وامهای خرد: این مدل به ارائه وامهای خرد به افراد و خانوارها برای خرید و یا ساخت مسکن اختصاص دارد. این وامها معمولا توسط مؤسسات مالی کوچک یا بانکهای تجاری ارائه میشوند.
.
نتیجهگیری
به طور خلاصه، تامین مالی زنجیره ای مسکن به عنوان یک مدل نواورانه و مؤثر یک رویکرد نوین است که با استفاده از ابزارها و روشهای مالی مناسب، به بهبود کارایی، حل مشکلات مالی و تامین منابع برای پروژههای مسکن و کاهش هزینهها در زنجیره تامین مسکن کمک میکند و در نهایت به توسعه این بخش کمک میکند. با این حال، این مدل نیازمند هماهنگی دقیق بین اجزای مختلف زنجیره و حمایتهای قانونی و اقتصادی از سوی دولتها و مؤسسات مالی است. پیادهسازی این مدل میتواند در تسهیل فرایند تامین مسکن و بهبود وضعیت بازار مسکن مؤثر واقع شود.
.
